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Tout savoir sur l’encadrement des loyers I BATI-NANTES

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers pour un logement mis en location ?

BATI NANTES revient sur l’encadrement des loyers pour faire un investissement locatif dans un appartement. Explications.

Prévu dans le décret d’application de la Loi « ALUR » l’encadrement des loyers a été publié dans le Journal Officiel le 12 juin 2015. Il consiste à limiter la hausse des loyers des logements lors de leur remise en location ou pendant le renouvellement d’un bail. Cette mesure concerne seulement certaines villes où le marché locatif est dit tendu. BATI NANTES revient sur l’encadrement des loyers pour un investissement locatif dans un appartement. Explications.

 

Investissement locatif à Nantes : en quoi consiste l'encadrement des loyers ?

 

L’encadrement des loyers règlemente le prix de loyers dans les zones où il est difficile de se loger. Les communes concernées par la loi sont bien définies et concernent essentiellement les zones urbaines. Cela signifie que le loyer ne peut excéder plus de 20% du loyer de préférence fixé pour le quartier sélectionné sauf exception. Par ailleurs, le loyer ne peut être inférieur de plus de 30% au loyer de référence. Le montant maximum est fixé en euros par mètre carré pour chaque catégorie de logement, calculé sur des données produites par un organisme agréé par le Ministre du Logement.

 

Dans quelle ville s’applique l’encadrement des loyers ?  

 

Aujourd’hui 1149 communes sont soumises à cette réglementation. Elles sont considérées comme des zones tendues. Ce qui signifie que la demande de logement et bien plus élevée que l’offre, ce qui génère des loyers trop élevés. Le but étant de limiter l’augmentation des loyers à la relocation dans ces zones et ainsi permettre plus de fluidité.

Pour définir le plafond de loyer à ne pas dépasser, un observatoire des loyers a été spécialement créé pour remonter des données fiables afin de pouvoir publier des arrêtés préfectoraux notifiant le plafond maximum à ne pas dépasser.

Le plafond est fixé en fonction de 4 critères :

  • L’appartement est-il meublé ou vide ?
  • Quel est le nombre de pièces ?
  • Où se trouve le bien ?
  • A quelle période a été construit l’immeuble ?

 

Sur quel logement porte la mesure sur l’encadrement des loyers ? 

 

L’encadrement des loyers porte sur tous les logements du secteur privé vides ou meublés à usage de résidence principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Elle s’applique à tous les logements dans la zone en cas de changement de locataire impliquant un renouvellement du contrat de location.

Dans certains cas de figure certains logements ne sont pas assujettis à l’encadrement des loyers :

  • Les logements mis sur le marché de la location pour la première fois ;
  • Les logements vacants pendant plus de 18 mois ;
  • Les logements qui ont subi au moins 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dans les cas suivants, le bailleur reste libre de fixer le nouveau loyer de son bien selon ses critères sauf à Paris, Lille, Hellemmes et Lomme. Elle ne s’applique pas non plus aux organismes HLM, aux logements conventionnés APL, aux locations saisonnières ni aux logements soumis à la loi de 1948.

 

Quelles sont les conditions pour obtenir un complément de loyer ?  

 

Dans le cas de bien d’exception, il est possible de demander au locataire un complément de loyer. Le logement meublé ou vide doit posséder des caractéristiques spécifiques en termes de localisation mais aussi de confort. Néanmoins, il n’existe aucune grille tarifaire ni liste légale concernant les caractéristiques qui peuvent justifier d’un complément de loyer. On peut tout de même noter que certains éléments uniques peuvent légitimer un complément de loyer. Prenons l’exemple d’un appartement avec une vue très recherchée, une large terrasse, des équipements haut-de-gamme ou encore une localisation de choix.

Les deux parties doivent convenir du complément et les particularités du logement doivent être obligatoirement mentionnées dans le bail.

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