LLI et Jeanbrun : cumuler pour optimiser son investissement locatif neuf

Ecrit par Bati-Nantes le 01/07/2026

Le Pinel a disparu en décembre 2024. Deux dispositifs ont pris le relais pour les investisseurs dans l’immobilier neuf : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le dispositif Jeanbrun. Utilisés séparément, chacun offre des avantages fiscaux solides. Combinés, ils forment un montage particulièrement efficace pour réduire son impôt, générer des revenus locatifs et construire un patrimoine immobilier durable.

Ce guide vous explique le fonctionnement de chaque dispositif, les conditions du cumul, et les points de vigilance à connaître avant de vous lancer.

Le dispositif LLI : TVA réduite et exonération de taxe foncière pour les investisseurs institutionnels

Le Logement Locatif Intermédiaire est un régime fiscal destiné à la construction de logements neufs destinés à la location à des ménages aux revenus intermédiaires. Il s’adresse en priorité aux personnes morales : sociétés foncières, SCI soumises à l’impôt sur les sociétés, filiales d’Action Logement, organismes HLM.

Les avantages fiscaux du LLI

Le LLI ouvre droit à deux avantages majeurs :

• TVA à 10 % sur l’achat du logement neuf, au lieu de 20 % en régime classique. Pour un appartement à 250 000 € HT, cela représente une économie immédiate de 25 000 €.
• Exonération de taxe foncière pendant 20 ans, inscrite à l’article 1384-0 A du Code général des impôts (CGI). Sur une durée de détention longue, l’économie cumulée peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Ces deux avantages font du LLI un levier fiscal puissant sur la durée de détention du bien.

Les conditions d’éligibilité au LLI

Pour bénéficier du régime LLI, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Le logement doit être situé en zone A, A bis ou B1, c’est-à-dire dans des marchés locatifs tendus. Nantes et la plupart des grandes villes des Pays de la Loire sont éligibles.
• L’opération doit faire l’objet d’un agrément préfectoral préalable.
• Le programme immobilier doit intégrer au minimum 25 % de logements sociaux (PLUS, PLAI, PLS…).
• L’investisseur s’engage à louer le bien à usage de résidence principale pendant au minimum 20 ans.
• Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus, et les loyers sont encadrés par des plafonds fixés par arrêté préfectoral.

Le dispositif Jeanbrun : l’amortissement fiscal pour la location nue

La loi Jeanbrun, portée par le ministre délégué au Logement Vincent Jeanbrun et intégrée au plan Relance logement annoncé en janvier 2026, introduit un mécanisme d’amortissement comptable en location vide. C’est une rupture majeure avec la logique Pinel.

Avant Jeanbrun, l’amortissement d’un bien immobilier en location nue n’était pas déductible des revenus fonciers. Ce mécanisme était réservé à la location meublée (LMNP). Le dispositif Jeanbrun l’étend désormais à la location vide, sous conditions.

Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?

Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers, en plus des charges habituelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances…). Cette déduction réduit la base taxable, et donc l’impôt dû.

L’amortissement annuel est plafonné à environ 12 000 € par an. Sur 9 ans d’engagement locatif, cela représente jusqu’à 108 000 € de revenus fonciers effacés fiscalement. Pour un investisseur dont la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) est à 30 %, l’économie d’impôt atteint 32 400 €.

Les conditions du dispositif Jeanbrun

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur doit :

• Acquérir un logement neuf ou réhabilité.
• S’engager à le louer nu (non meublé) à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.
• Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires, similaires à ceux du Pinel.

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt forfaitaire calculée sur le prix d’achat. Il s’appuie sur les amortissements annuels du bien, ce qui le rend plus efficace pour les investisseurs fortement fiscalisés.

À noter : le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de contrainte de zone géographique. Il est applicable partout en France, dans le neuf comme dans l’ancien rénové. C’est un point de différence majeur avec le LLI.

LLI et Jeanbrun : un cumul possible et redoutablement efficace

La question que se posent tous les investisseurs : peut-on cumuler le LLI et le dispositif Jeanbrun ? La réponse est oui, sous réserve de respecter les conditions propres à chacun des deux dispositifs et de structurer correctement le montage.

Pourquoi le cumul est intéressant

Chaque dispositif agit à un niveau différent de l’investissement :

• Le LLI réduit le prix d’achat effectif via la TVA à 10 % et allège les charges annuelles via l’exonération de taxe foncière.
• Le dispositif Jeanbrun réduit la pression fiscale sur les revenus locatifs grâce aux amortissements déductibles.

Combinés, les deux dispositifs permettent de maximiser le rendement locatif net et de construire une stratégie patrimoniale cohérente sur le long terme.

Le montage en SCI soumise à l’IS

Le cumul LLI + Jeanbrun passe souvent par la création d’une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce montage présente plusieurs avantages :

• La SCI est éligible au LLI en tant que personne morale soumise à l’IS.
• Au régime IS, la SCI peut pratiquer les amortissements comptables du bien, conformément à la logique du dispositif Jeanbrun.
• Les bénéfices sont taxés au taux de l’IS (15 % pour les PME jusqu’à 42 500 € de résultat), souvent inférieur à la TMI de l’investisseur personne physique.

Ce montage en SCI IS est particulièrement adapté aux investisseurs dont la TMI est élevée (30 % ou 41 %) et qui souhaitent piloter leur fiscalité dans le cadre d’une stratégie patrimoniale à long terme.

Les précautions à prendre avant de cumuler

Le cumul LLI + Jeanbrun ne convient pas à tous les profils. Quelques points de vigilance s’imposent :

• L’engagement locatif est long : 20 ans pour le LLI. Il faut être certain de pouvoir maintenir la location sur cette durée ou accepter de ne revendre qu’à partir de la 11ème ou 16ème année.
• Les loyers sont plafonnés : les loyers perçus restent inférieurs au marché libre. Le rendement brut est donc moindre, compensé par les avantages fiscaux.
• La revente est encadrée : en cas de sortie anticipée du dispositif LLI, des pénalités fiscales peuvent s’appliquer. La stratégie de revente doit être anticipée dès l’achat.
• Le recours à un conseiller fiscal est recommandé : la structuration d’une SCI IS et la déclaration des amortissements nécessitent un accompagnement comptable et juridique adapté.

Investir dans le neuf en Pays de la Loire avec Bati Nantes

Nantes se situe en zone A, ce qui la rend éligible au dispositif LLI. Le marché locatif nantais reste dynamique, avec une demande locative soutenue portée par la démographie et l’attractivité économique de la métropole.

Les programmes immobiliers neufs de Bati Nantes sont conçus pour répondre aux critères d’éligibilité LLI : logements de qualité, certifications environnementales, mixité sociale intégrée. Ils constituent un cadre idéal pour mettre en place un investissement locatif optimisé dans le cadre du cumul LLI + Jeanbrun.

Que vous envisagiez un investissement en nom propre ou via une SCI, nos conseillers vous accompagnent pour définir le montage le plus adapté à votre situation fiscale et à votre projet patrimonial.

FAQ : LLI et dispositif Jeanbrun

Quelle est la différence entre le LLI et le dispositif Jeanbrun ?

Le LLI est un régime destiné aux personnes morales (SCI IS, institutionnels) qui offre une TVA à 10 % et une exonération de taxe foncière sur 20 ans. Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs en location nue de déduire les amortissements annuels du bien de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur impôt. Les deux dispositifs agissent sur des leviers fiscaux distincts et peuvent être cumulés.

Le cumul LLI + Jeanbrun est-il accessible à un particulier ?

Le LLI est réservé aux personnes morales dont le capital est détenu par des entités soumises à l’IS. Un particulier souhaitant en bénéficier doit donc créer une SCI soumise à l’IS. Dans ce cadre, les amortissements Jeanbrun sont applicables, car la SCI IS pratique la comptabilité d’entreprise. Un conseiller fiscal peut évaluer si ce montage est pertinent selon votre situation.

Quels sont les plafonds de loyers dans le cadre du LLI et du dispositif Jeanbrun ?

Les deux dispositifs imposent des plafonds de loyers. Pour le LLI, ils sont fixés par arrêté préfectoral et varient selon la zone géographique (A, A bis, B1). Pour le dispositif Jeanbrun, les plafonds sont proches de ceux de l’ancien Pinel.

Quelle est la durée d’engagement locatif requise ?

Le LLI impose un engagement de location de 20 ans minimum. Le dispositif Jeanbrun requiert 9 ans. En cas de cumul, c’est l’engagement LLI le plus long qui s’applique, soit 20 ans. Une revente partielle (50 % des logements) est possible à partir de la 11ème année dans le cadre du LLI.

Peut-on revendre un bien acquis sous LLI et Jeanbrun ?

La revente est possible, mais encadrée. Dans le cadre du LLI, la moitié des logements peut être cédée à partir de la 11ème année, et la totalité à partir de la 16ème année. Une revente anticipée expose à des pénalités fiscales sur les avantages perçus. Le dispositif Jeanbrun n’impose pas de contrainte spécifique à la revente, mais une cession avant le terme des 9 ans d’engagement locatif peut entraîner une reprise des amortissements déduits.

Quelles zones géographiques sont éligibles au LLI ?

Le LLI est accessible dans les zones A, A bis et B1, qui correspondent aux marchés locatifs les plus tendus. Nantes est classée en zone A. Les zones B2 et C ne sont pas éligibles. Le dispositif Jeanbrun, lui, ne comporte pas de contrainte de zone : il s’applique partout en France.

Comment Bati Nantes peut-il m’aider à investir sous LLI et Jeanbrun ?

Bati Nantes propose des programmes immobiliers neufs en Pays de la Loire éligibles au LLI. Nos équipes vous informent sur les conditions d’éligibilité de chaque programme, les plafonds applicables et les possibilités de montage. Pour la structuration fiscale (SCI IS, amortissements), nous vous orientons vers des partenaires spécialisés en conseil patrimonial. Contactez-nous pour étudier votre projet.