Peut-on cumuler LLI et LMNP ?

Ecrit par Bati-Nantes le 08/07/2026

Le dispositif Pinel a pris fin en décembre 2024. Depuis, les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier neuf tout en optimisant leur fiscalité peuvent s’intéresser à ces deux dispositifs : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Ces deux dispositifs répondent à des logiques différentes mais peuvent, dans certains cas, se combiner. Voici ce qu’il faut savoir pour faire le bon choix.

Qu’est-ce que le LLI (Logement Locatif Intermédiaire) ?

Le LLI est un dispositif d’investissement locatif réservé à l’achat de logements neufs dans des zones tendues, là où la demande locative dépasse l’offre disponible. Son objectif : proposer des logements à loyers modérés aux ménages à revenus intermédiaires, qui ne sont ni éligibles au parc social ni solvables sur le marché libre.

Depuis 2024, le LLI est accessible aux particuliers, à condition d’investir via une personne morale : une SCI, une SARL de famille, une SAS à l’IR, etc. L’investissement en direct, en tant que personne physique, est exclu.

Les zones éligibles au LLI

Le LLI s’applique exclusivement dans les zones dites tendues :

• Zone A bis : Paris et petite couronne
• Zone A : grandes agglomérations comme Lyon, Marseille, Nantes, Bordeaux
• Zone B1 : villes moyennes et agglomérations en tension

Nantes est classée en zone A. Les programmes immobiliers neufs de Bati Nantes en Pays de la Loire sont donc éligibles au dispositif LLI.

Loyers plafonnés et plafonds de ressources

En contrepartie des avantages fiscaux, l’investisseur s’engage à respecter des plafonds de loyers et à louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains seuils.

Les plafonds de loyers 2026, avant application du coefficient de surface, sont les suivants :

• Zone A bis : 19,71 €/m²
• Zone A : 14,64 €/m²
• Zone B1 : 11,80 €/m²
• Zone B2 et C : 10,15 €/m²

Ces loyers représentent un abattement de 15 à 20 % par rapport aux prix du marché libre. Pour 2026, les plafonds ont progressé de +2,47 % conformément à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Côté locataires, les ressources sont appréciées sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2. En zone A, le plafond est de 44 344 € pour une personne seule et de 79 666 € pour un couple avec une personne à charge.

Les avantages fiscaux du LLI

Le LLI offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs :

• TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, ce qui diminue directement le prix d’acquisition du logement neuf
• Exonération de taxe foncière pendant 20 ans dans la majorité des cas
• Durée d’engagement de 15 à 20 ans

Ces avantages font du LLI l’un des dispositifs les plus attractifs pour un investissement immobilier locatif dans le neuf depuis la disparition du Pinel.

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ?

Le LMNP est un statut fiscal qui s’applique à la location de logements meublés par des particuliers. Pour être non professionnel, les revenus locatifs tirés de la location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Le LMNP concerne aussi bien l’immobilier neuf que l’ancien. Il s’applique en nom propre, sans nécessité de passer par une société.

Le régime réel du LMNP : le principal avantage fiscal

Au régime réel, le LMNP permet de déduire des revenus locatifs :

• Les charges liées à la gestion du bien (frais d’agence, assurances, charges de copropriété…)
• Les intérêts d’emprunt
• L’amortissement du bien immobilier et du mobilier

L’amortissement est le mécanisme clé du LMNP. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement et du mobilier de ses revenus locatifs, sans décaissement réel. Résultat : les revenus imposables sont souvent réduits à zéro pendant plusieurs années, ce qui permet de percevoir des loyers sans payer d’impôt.

La gestion comptable est plus exigeante qu’au régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %), mais nettement plus avantageuse pour les investisseurs qui perçoivent des revenus locatifs significatifs.

Ce que le LMNP implique pour le logement

Pour louer en LMNP, le logement doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire de vivre normalement. La loi définit une liste minimale : literie, table, chaises, rangements, équipements de cuisine, etc.

Les loyers pratiqués en meublé sont généralement plus élevés qu’en location nue. La durée du bail est plus courte (1 an, ou 9 mois pour les étudiants), ce qui offre plus de souplesse à l’investisseur.

LLI et LMNP : peut-on les cumuler ?

Oui. Le cumul LLI + LMNP est possible et c’est précisément là que réside l’une des stratégies les plus intéressantes pour les investisseurs immobiliers dans le neuf aujourd’hui.

En combinant les deux dispositifs, l’investisseur bénéficie à la fois :

• De la TVA réduite et de l’exonération de taxe foncière du LLI
• De l’amortissement du bien et du mobilier offert par le régime réel LMNP
• De la déduction des charges réelles

Concrètement, le prix d’acquisition est réduit grâce à la TVA à 10 %, et la fiscalité des revenus locatifs est optimisée via l’amortissement LMNP. La rentabilité locative s’en trouve significativement améliorée.

Attention toutefois : pour bénéficier du LLI, l’investissement se fait obligatoirement via une personne morale. Or, la location meublée sous statut LMNP s’applique normalement aux personnes physiques. Le montage juridique doit donc être soigneusement étudié avec un conseiller fiscal pour s’assurer de la compatibilité des deux régimes dans votre situation.

LLI vs LMNP : quelles différences pour votre investissement ?

Ces deux dispositifs ne s’opposent pas, mais répondent à des profils d’investisseurs et des objectifs différents. Voici les principales distinctions à retenir.

Avantages et inconvénients du LLI

Points forts :

• TVA à 10 % : prix d’achat réduit dès l’acquisition
• Exonération de taxe foncière pendant 20 ans
• Logements neufs répondant aux normes RE2020 : entretien réduit, attractivité locative forte
• Loyers encadrés mais marché cible large (classe moyenne)

Points de vigilance :

• Engagement locatif long (15 à 20 ans) avec perte des avantages en cas de sortie anticipée
• Plafonds de loyers et de ressources à vérifier chaque année pour chaque locataire
• Investissement obligatoirement via une personne morale (SCI, etc.)
• Revente plus complexe avant la fin de l’engagement

Avantages et inconvénients du LMNP

Points forts :

• Amortissement du bien et du mobilier : fiscalité des revenus locatifs très optimisée
• Loyers libres (hors zones de plafonnement des loyers)
• Accessible en nom propre, sans structure juridique spécifique
• Baux plus courts : plus de flexibilité dans la gestion

Points de vigilance :

• Gestion comptable obligatoire au régime réel (recours à un expert-comptable conseillé)
• Pas d’avantage sur le prix d’acquisition
• Risque lié à la fluctuation des taux et à la qualité de la gestion locative
• Réforme en cours sur la fiscalité LMNP : à surveiller

Le dispositif Jeanbrun : l’autre option depuis 2026

Depuis le 21 février 2026, les investisseurs disposent d’un troisième outil : le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026 dans le cadre du plan Relance Logement. Ce dispositif s’applique aux logements neufs acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal des revenus fonciers, similaire à ce qui était jusqu’ici réservé à la location meublée (LMNP). L’investisseur peut ainsi déduire chaque année jusqu’à 80 % du prix d’achat du bien (hors foncier) de ses revenus fonciers. En cas de location très sociale, l’avantage fiscal peut atteindre 12 000 € d’amortissements annuels déductibles.

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne comporte pas de contrainte géographique : il s’applique sur l’ensemble du territoire français. En revanche, un engagement de location de 9 ans minimum est requis, et des plafonds de loyers sont fixés par zones géographiques.

La loi Jeanbrun est compatible avec le régime d’imputation des déficits fonciers. Pour les travaux de rénovation énergétique, le déficit foncier peut atteindre jusqu’à 21 400 € par an, soit le double du plafond de droit commun.

Ce dispositif s’avère particulièrement attractif pour les investisseurs fortement imposés qui souhaitent réduire leur impôt sur le revenu tout en construisant un patrimoine immobilier dans le neuf. Il peut également se combiner avec le LLI pour les profils qui investissent via une personne morale.

Comment choisir entre LLI, LMNP et Jeanbrun ?

Le choix dépend avant tout de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre niveau d’imposition. Quelques questions pour guider votre réflexion :

• Vous êtes fortement imposé et souhaitez réduire votre impôt sur le revenu rapidement ? Le Jeanbrun ou le LMNP au régime réel sont les dispositifs les plus efficaces sur ce plan.
• Vous cherchez à réduire le coût d’acquisition et la pression fiscale sur le long terme ? Le LLI, avec sa TVA à 10 % et son exonération de taxe foncière, est difficile à battre.
• Vous souhaitez une gestion souple, sans contrainte de durée ni de locataires ciblés ? Le LMNP offre plus de liberté.
• Vous envisagez un investissement via une SCI familiale ? Le LLI est taillé pour cela, avec une possible combinaison LMNP selon la structure choisie.

Dans tous les cas, un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal est fortement recommandé avant de s’engager. La rentabilité d’un investissement locatif dépend autant du choix du dispositif que de la qualité du programme immobilier et de sa localisation.

Chez Bati Nantes, nos programmes neufs en Pays de la Loire sont éligibles au LLI et au dispositif Jeanbrun. Contactez-nous pour étudier votre projet et identifier le montage le plus adapté à votre situation.

FAQ – LLI et LMNP : vos questions fréquentes

Peut-on investir en LLI en tant que particulier ?

Depuis 2024, les particuliers peuvent accéder au LLI, mais uniquement via une personne morale : SCI, SARL de famille, SAS à l’IR, etc. L’investissement en direct en tant que personne physique n’est pas possible.

Quelle est la durée d’engagement minimum en LLI ?

Le LLI impose un engagement de location de 15 à 20 ans. Une sortie anticipée entraîne la perte des avantages fiscaux, notamment la TVA réduite qui peut faire l’objet d’un rappel.

Le LMNP est-il toujours accessible en 2026 ?

Oui, le statut LMNP reste accessible en 2026. Des discussions ont eu lieu sur sa fiscalité, mais le régime réel avec amortissement est maintenu. Il convient de suivre les évolutions législatives, notamment sur le traitement fiscal des amortissements en cas de revente.

Quels sont les plafonds de loyers LLI à Nantes en 2026 ?

Nantes est classée en zone A. Le plafond de loyer 2026 est de 14,64 €/m², avant application du coefficient de surface. Pour un appartement de 50 m², le coefficient est de 0,7 + 19/50, soit 1,08 — ce qui donne un loyer plafonné à environ 790 €/mois.

Peut-on cumuler LLI et LMNP sur un même bien ?

Oui, le cumul est possible et fiscalement très avantageux. Il faut toutefois veiller à la compatibilité entre la structure juridique imposée par le LLI (personne morale) et le régime LMNP. Un conseiller fiscal pourra valider le montage selon votre situation.

Quelle différence entre le dispositif Jeanbrun et le LLI ?

Le LLI agit sur le prix d’acquisition (TVA réduite) et allège la fiscalité patrimoniale (exonération de taxe foncière). Le Jeanbrun, lui, agit sur la fiscalité des revenus fonciers via l’amortissement. Les deux dispositifs peuvent se compléter.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il définitivement le Pinel ?

Pas dans le sens strict du terme. Le Pinel a pris fin en 2024 et Jeanbrun a commencé en 2026. Il s’applique pour l’instant aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 et repose sur un mécanisme d’amortissement plutôt que sur une réduction d’impôt forfaitaire.