Spécial investisseurs I Dispositif Jeanbrun ou Relance Logement

Ecrit par Bati-Nantes le 30/01/2026

Investissement locatif : comprendre le nouveau dispositif JEANBRUN et optimiser sa fiscalité

Dans le cadre de la loi de finances 2026, un nouveau dispositif fiscal dédié à l’investissement locatif a été instauré. Porté par le ministre Vincent Jeanbrun, il est également désigné sous l’appellation « Relance Logement ».

Ce mécanisme marque une évolution significative des dispositifs existants et s’adresse aux investisseurs souhaitant conjuguer constitution de patrimoine immobilier et optimisation fiscale durable.

 

Le dispositif JEANBRUN : de quoi s’agit-il ?

Contrairement aux dispositifs précédents reposant sur une réduction d’impôt directe (tel que le Pinel), le dispositif JEANBRUN introduit un amortissement fiscal annuel, déductible du revenu global du foyer fiscal.

Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien (hors valeur du terrain) de ses revenus imposables, réduisant ainsi son imposition sur le revenu.

Principales caractéristiques du dispositif :

• Applicabilité sur l’ensemble du territoire, sans contrainte de zonage
• Réservé aux appartements situés dans des immeubles collectifs
• Logements neufs ou rénovés avec travaux
• Engagement de location nue d’une durée minimale de 9 ans
• Possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global, dans la limite d’un plafond réglementaire

 

Communiqué officiel du gouvernement

 

Le mécanisme de l’amortissement fiscal

L’amortissement correspond à un pourcentage annuel appliqué à la base amortissable du bien (prix hors terrain).
Le taux retenu varie selon le niveau de loyers pratiqués : intermédiaire, social ou très social.

Taux d’amortissement pour les logements neufs :

• 3,5 % par an pour les logements à loyer intermédiaire
  Plafond : 8 000 € par an et par foyer fiscal
• 4,5 % par an pour les logements sociaux
  Plafond : 10 000 € par an et par foyer fiscal
• 5,5 % par an pour les logements très sociaux
  Plafond : 12 000 € par an et par foyer fiscal

 

Exemple chiffré : un investissement en loyer intermédiaire

Hypothèse d’investissement :

• Prix d’acquisition hors terrain : 250 000 €
• Base amortissable (80 % du prix) : 200 000 €
• Taux d’amortissement annuel : 3,5 %

Résultat :

• Amortissement annuel : 7 000 €
• Amortissement total sur 9 ans : 63 000 €

 Impact fiscal

Pour un investisseur soumis à une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % :

• Économie d’impôt annuelle estimée : 2 100 €
• Soit environ 18 900 € d’économies fiscales sur 9 ans, uniquement via l’amortissement

 

Pourquoi le dispositif JEANBRUN est attractif ?

• Déduction fiscale imputable sur les revenus globaux, et non limitée à une simple réduction d’impôt
• Suppression du zonage, offrant une plus grande liberté géographique
• Constitution et valorisation d’un patrimoine immobilier sur le long terme
• Mécanisme fiscal pérenne et lisible pour les investisseurs

 

L’accompagnement Bati-Nantes

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