Dispositif Jeanbrun à Nantes : investir dans l’immobilier neuf avec avantage fiscal

Ecrit par Bati-Nantes le 17/02/2026

Depuis le 16 janvier 2026, le dispositif Jeanbrun révolutionne l’investissement locatif en France. Ce mécanisme fiscal, également appelé « statut du bailleur privé » ou plan « Relance logement », offre aux investisseurs une alternative attractive au dispositif Pinel qui a pris fin en décembre 2024. À Nantes, capitale de la région Pays de la Loire, ce nouveau cadre fiscal suscite un intérêt croissant auprès des investisseurs immobiliers.

Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun et comment fonctionne-t-il ?

Le dispositif Jeanbrun tire son nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Il repose sur un principe innovant : l’amortissement du prix d’acquisition plutôt qu’une simple réduction d’impôt. Cette approche permet de générer un déficit foncier qui vient diminuer les revenus imposables, offrant ainsi un gain fiscal substantiel sur plusieurs années.

Le dispositif Jeanbrun constitue un mécanisme de défiscalisation immobilière qui s’adresse aux bailleurs privés souhaitant investir dans des logements neufs. Contrairement au dispositif Pinel qui proposait une réduction d’impôt directe, la loi Jeanbrun fonctionne selon le principe de l’amortissement.

Concrètement, l’investisseur peut amortir une partie du prix d’acquisition de son bien immobilier chaque année. Cet amortissement crée un déficit foncier qui vient réduire les revenus locatifs imposables, et peut même s’imputer sur le revenu global dans certaines limites. Le taux d’amortissement varie selon le type de logement et le niveau de loyer pratiqué.

A noter, un bien dans l’ancien est éligible au dispositif Jeanbrun si le montant des travaux équivaut à 30% du prix d’acquisition.

Les taux d’amortissement selon le type de logement

Pour un logement neuf acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le dispositif Jeanbrun propose plusieurs niveaux d’amortissement :

• 3,5 % par an pour un loyer intermédiaire, avec un plafond annuel de 8 000 euros
• 4,5 % par an pour un loyer social, plafonné à 10 000 euros par an
• 5,5 % par an pour un loyer très social, avec un plafond de 12 000 euros annuels

Pour l’acquisition d’un logement dans l’ancien avec travaux de rénovation, le mécanisme d’amortissement s’applique différemment. Les travaux peuvent générer un déficit foncier important, optimisant ainsi la fiscalité de l’investissement locatif.

Communiqué officiel du gouvernement

Les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun à Nantes

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun dans la métropole nantaise, plusieurs critères doivent être respectés. Ces conditions visent à garantir l’efficacité du plan Relance logement tout en encadrant l’investissement immobilier.

Obligations relatives au bien immobilier

Le logement doit être loué non meublé en tant que résidence principale du locataire. La durée minimale de location s’établit à 9 ans, période durant laquelle le statut de bailleur privé s’applique. Cette obligation locative garantit la pérennité de l’offre de logements sur le marché nantais.

Les programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Jeanbrun doivent respecter les normes environnementales en vigueur. À Nantes, Capitale verte européenne, cette exigence s’inscrit parfaitement dans la politique urbaine de la ville.

Plafonds de loyers et de ressources

Le loyer pratiqué doit respecter des plafonds définis selon les zones géographiques. Nantes se situe en zone B1, ce qui implique des plafonds de loyer spécifiques au marché immobilier local. Ces plafonds varient selon que le logement est proposé en loyer intermédiaire, social ou très social.

Les ressources du locataire sont également plafonnées. Ce mécanisme garantit que les logements bénéficiant du dispositif Jeanbrun profitent effectivement aux ménages ayant des revenus modestes ou intermédiaires.

Pourquoi investir avec le dispositif Jeanbrun à Nantes ?

La ville de Nantes présente de nombreux atouts pour les investisseurs immobiliers. Le marché locatif nantais affiche une forte demande, portée par la présence d’Euronantes, du quartier d’affaires de l’Île de Nantes, et d’une importante population étudiante et active.

Un marché immobilier dynamique

L’économie nantaise est en pleine expansion. Les quartiers comme l’Île de Nantes, Saint-Herblain ou Doulon attirent de nouveaux habitants chaque année. Cette dynamique démographique soutient le marché de la location et garantit un taux d’occupation élevé des logements neufs.

Les prix de l’immobilier à Nantes restent attractifs comparés à d’autres grandes métropoles françaises. Cette situation permet d’optimiser la rentabilité locative tout en bénéficiant du dispositif Jeanbrun pour réduire l’impôt sur les revenus fonciers.

L’avantage fiscal du statut de bailleur privé

Le dispositif Jeanbrun offre un gain fiscal significatif grâce au mécanisme d’amortissement. Contrairement au Pinel qui imposait de payer la TVA sur le prix d’achat, le nouveau dispositif permet une économie d’impôt plus importante sur la durée.

L’amortissement fiscal peut générer un déficit foncier imputable sur les revenus fonciers, mais aussi sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Ce mécanisme permet de réduire efficacement l’impôt sur le revenu tout en constituant un patrimoine immobilier.

Les programmes immobiliers neufs éligibles à Nantes

Nos programmes immobiliers neufs à Nantes sont éligibles au dispositif Jeanbrun. Ces résidences neuves se situent dans des quartiers stratégiques de la métropole nantaise, offrant un cadre de vie de qualité et des perspectives de valorisation du patrimoine.

Les quartiers prisés pour l’investissement locatif

L’Île de Nantes constitue un secteur privilégié pour l’investissement immobilier. Ce quartier en pleine mutation accueille de nombreux programmes neufs, avec une offre diversifiée d’appartements adaptés à la demande locative. La proximité d’Euronantes et des pôles d’emploi renforce l’attractivité de ce secteur.

Le centre-ville nantais et les quartiers périphériques comme Doulon-Gohards ou Malakoff – Saint-Donatien proposent également des résidences neuves éligibles. Ces secteurs bénéficient d’une forte demande locative et d’un marché immobilier stable.

Types de biens immobiliers disponibles

L’offre immobilière en dispositif Jeanbrun à Nantes est assez large, du studio au cinq pièces. Certains programmes proposent également des parkings et des garages, éléments complémentaires appréciés dans la gestion locative urbaine. Les résidences neuves respectent les dernières normes environnementales et de performance énergétique. Cette qualité de construction garantit des charges réduites pour les locataires et une meilleure valorisation du bien sur le long terme.

Comment calculer le gain fiscal avec le dispositif Jeanbrun ?

Le calcul du gain fiscal lié au dispositif Jeanbrun repose sur plusieurs paramètres : le prix d’acquisition du logement, le taux d’amortissement applicable, et le niveau de revenus fonciers et globaux de l’investisseur.

Le mécanisme d’amortissement fiscal

Prenons un exemple concret. Pour un appartement neuf acheté 250 000 euros à Nantes avec un loyer intermédiaire, l’amortissement annuel s’élève à 3,5 % du prix, soit 8 750 euros. Cependant, le plafond annuel étant de 8 000 euros, c’est ce montant qui s’appliquera.

Cet amortissement de 8 000 euros vient en déduction des loyers perçus. Si le loyer mensuel s’élève à 850 euros, soit 10 200 euros annuels, le revenu foncier imposable sera de 2 200 euros (10 200 – 8 000), au lieu de 10 200 euros sans le dispositif.

L’impact sur l’impôt sur le revenu

La réduction d’impôt dépend de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur. Pour une personne imposée à 30 %, l’économie d’impôt sur les revenus fonciers serait d’environ 2 400 euros par an (8 000 x 30 %).

Si l’amortissement crée un déficit foncier supérieur aux revenus locatifs, ce déficit peut s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros. Ce mécanisme renforce le gain fiscal du dispositif Jeanbrun par rapport à l’ancien dispositif Pinel.

Dispositif Jeanbrun vs Pinel : quelles différences ?

Le dispositif Jeanbrun se distingue du Pinel sur plusieurs aspects fondamentaux. Comprendre ces différences permet d’optimiser sa stratégie d’investissement immobilier à Nantes.

Réduction d’impôt vs amortissement

Le Pinel offrait une réduction d’impôt directe calculée sur le prix d’achat du logement (12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans). Le dispositif Jeanbrun fonctionne différemment : il permet d’amortir le bien et de créer un déficit foncier déductible des revenus.

L’avantage du mécanisme Jeanbrun réside dans sa flexibilité et son impact sur la durée. L’amortissement peut se poursuivre au-delà de la période d’engagement, contrairement à la réduction Pinel qui s’arrêtait après la période choisie.

Gestion locative et contraintes

Les deux dispositifs imposent des contraintes de location similaires : loyer plafonné, ressources du locataire plafonnées, location en résidence principale. La durée minimale d’engagement reste de 9 ans pour le dispositif Jeanbrun.

Toutefois, le statut de bailleur privé offre plus de souplesse dans la gestion du bien après la période d’engagement. Les modalités de sortie du dispositif sont également plus favorables, permettant une meilleure adaptabilité aux évolutions du marché immobilier nantais.

Les risques et précautions de l’investissement locatif avec le dispositif Jeanbrun

Comme tout investissement immobilier, le dispositif Jeanbrun comporte certains risques qu’il convient d’anticiper. Une analyse approfondie du marché locatif nantais et des programmes proposés s’impose avant tout engagement.

Les risques liés au marché immobilier

L’évolution des prix de l’immobilier à Nantes constitue un facteur d’incertitude. Une baisse du marché pourrait impacter la valorisation du patrimoine, même si le gain fiscal via l’amortissement reste acquis. La diversification géographique et le choix d’emplacements stratégiques limitent ce risque.

La vacance locative représente également un risque à considérer. Dans certains quartiers ou pour certains types de logements, trouver un locataire respectant les plafonds de ressources peut s’avérer plus difficile. Une étude du marché local et du profil de la demande locative est essentielle.

Les contraintes fiscales et administratives

Le respect des plafonds de loyers et de ressources requiert une gestion locative rigoureuse. Le non-respect de ces obligations peut entraîner la remise en cause des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun et l’obligation de rembourser les économies d’impôt réalisées.

La tenue d’une comptabilité précise s’impose pour justifier l’amortissement pratiqué et le déficit foncier déclaré. L’accompagnement par un expert en gestion de patrimoine ou un conseiller fiscal spécialisé dans l’immobilier locatif est recommandé.

Les alternatives au dispositif Jeanbrun à Nantes

D’autres mécanismes fiscaux peuvent compléter ou se substituer au dispositif Jeanbrun selon le profil de l’investisseur et ses objectifs patrimoniaux.

Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)

Le LLI s’adresse aux investisseurs recherchant un cadre fiscal stable avec des loyers intermédiaires. Ce dispositif offre une TVA à taux réduit (5,5 %) et permet de proposer des logements à des prix accessibles tout en dégageant une rentabilité locative intéressante.

À Nantes, plusieurs programmes neufs combinent le dispositif Jeanbrun et le LLI pour optimiser les avantages fiscaux. Cette approche permet de réduire le coût d’acquisition tout en bénéficiant de l’amortissement fiscal.

L’investissement dans l’ancien avec travaux

L’acquisition d’un bien ancien avec rénovation peut générer un important déficit foncier déductible. Les travaux de réhabilitation créent un mécanisme d’amortissement complémentaire qui optimise la fiscalité de l’investissement.

Dans certains quartiers nantais, cette stratégie permet d’acquérir des biens à des prix attractifs tout en contribuant à la revitalisation du patrimoine immobilier. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) constitue également une alternative intéressante pour certains profils d’investisseurs.

Simuler son investissement avec le dispositif Jeanbrun

Avant de s’engager dans un investissement immobilier avec le dispositif Jeanbrun, l’utilisation d’un simulateur s’avère indispensable. Ces outils permettent d’estimer le gain fiscal, la rentabilité locative et l’évolution du patrimoine sur la durée de l’engagement.

Les éléments à prendre en compte

Un bon simulateur doit intégrer le prix d’acquisition du logement, les frais de notaire, les éventuels frais de gestion locative, et le montant des loyers selon les plafonds applicables à Nantes. Le taux d’amortissement et le plafond annuel d’amortissement sont déterminants pour calculer le déficit foncier.

La tranche marginale d’imposition de l’investisseur influe directement sur l’économie d’impôt réalisée. Plus cette tranche est élevée, plus le gain fiscal via le mécanisme d’amortissement est important. L’impact sur les prélèvements sociaux doit également être pris en compte dans le calcul global.

Optimiser son plan de financement

Le recours à l’emprunt bancaire peut renforcer la rentabilité de l’investissement. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, ce qui vient s’ajouter à l’amortissement fiscal du dispositif Jeanbrun. Cette double déduction optimise le résultat fiscal de l’opération.

Les conditions de crédit immobilier à Nantes restent attractives pour les investisseurs. Un bon taux d’emprunt combiné au dispositif Jeanbrun permet de constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne limité, l’économie d’impôt contribuant au financement de l’acquisition.

Dispositif Jeanbrun à Nantes : des opportunités à saisir

Le dispositif Jeanbrun représente une opportunité majeure pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à Nantes tout en optimisant leur fiscalité. Le mécanisme d’amortissement offre un gain fiscal durable, supérieur dans de nombreux cas à l’ancien dispositif Pinel.

La ville de Nantes, avec son marché locatif dynamique, ses quartiers en développement et sa qualité de vie reconnue, constitue un terrain favorable pour l’investissement immobilier neuf. Les programmes éligibles au dispositif Jeanbrun se multiplient dans les secteurs stratégiques de la métropole.

Pour maximiser les bénéfices de ce mécanisme fiscal, un accompagnement professionnel s’impose. L’analyse du marché, le choix du programme immobilier, l’optimisation du plan de financement et la gestion locative nécessitent une expertise pointue.

FAQ : Vos questions sur le dispositif Jeanbrun à Nantes

Quelle est la durée minimale d’engagement avec le dispositif Jeanbrun ?

La durée minimale de location est de 9 ans. Pendant cette période, le logement doit être loué non meublé en résidence principale du locataire, avec respect des plafonds de loyers et de ressources. Le statut de bailleur privé s’applique durant toute cette période d’engagement.

Quels sont les plafonds de loyers applicables à Nantes ?

Nantes est classée en zone B1. Les plafonds de loyers varient selon le type de logement (intermédiaire, social, très social) et la surface du bien. Pour un logement en loyer intermédiaire, le plafond mensuel au m² est inférieur à celui de la zone A ou A bis, mais permet néanmoins une rentabilité locative attractive compte tenu du prix de l’immobilier nantais.

Comment fonctionne l’amortissement si les loyers ne couvrent pas le montant ?

Si l’amortissement dépasse les revenus fonciers, un déficit foncier est créé. Ce déficit s’impute d’abord sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt peut également s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Que se passe-t-il après la période d’engagement de 9 ans ?

Après 9 ans, l’investisseur peut continuer à bénéficier de l’amortissement fiscal s’il poursuit la location, ou vendre le bien sans avoir à rembourser les avantages fiscaux perçus. La poursuite de la location permet de continuer à amortir le bien et à optimiser la fiscalité de l’investissement immobilier.

Faut-il obligatoirement acheter un logement neuf pour le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique principalement aux logements neufs ou en VEFA. Toutefois, l’acquisition dans l’ancien avec travaux de rénovation importants (30% du prix d’acquisition) peut également permettre de générer un déficit foncier significatif, bien que les modalités d’amortissement diffèrent légèrement du neuf.

Comment choisir le bon programme immobilier à Nantes ?

Le choix du programme doit tenir compte de plusieurs critères : l’emplacement dans un quartier à forte demande locative comme l’Île de Nantes ou le centre-ville, la qualité de la construction et des prestations, le prix au m² cohérent avec le marché local, et la présence de commerces et transports à proximité. L’analyse du profil des locataires potentiels dans le secteur est également essentielle.

Quel budget prévoir pour un investissement Jeanbrun à Nantes ?

Le budget varie selon le type de logement et le quartier. Pour un appartement T2 neuf dans un programme éligible, il faut compter entre 180 000 et 280 000 euros selon l’emplacement. Les frais de notaire réduits dans le neuf (environ 2 à 3 %) et l’économie d’impôt via l’amortissement permettent de limiter l’effort d’épargne nécessaire.