Aider un enfant à devenir propriétaire n’a jamais été aussi encadré fiscalement. Depuis février 2025, une nouvelle mesure permet aux familles de transmettre de l’argent à leurs enfants sans droits de donation, à condition de financer un achat immobilier neuf. Chez Bati-Nantes, nous accompagnons chaque jour des acquéreurs dans leurs projets en Pays de la Loire. Voici tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif et comment il peut faciliter votre accession à la propriété. Contactez-nous pour un accompagnement personnalisé. 

Qu’est-ce que la donation immobilière pour un logement neuf ?

La donation immobilière consiste à transmettre en pleine propriété une somme d’argent à un proche, pour l’aider à financer l’achat de son logement. Dans le cadre de ce dispositif, le donateur, souvent un parent ou un grand-parent, verse des fonds à son enfant ou petit-enfant, le donataire, en franchise de droits de mutation.

Cette mesure fiscale a été introduite par la loi de finances pour 2025. Son objectif : relancer l’accession à la propriété en mobilisant l’épargne familiale vers l’immobilier neuf, dans un contexte où les jeunes ménages peinent à réunir un apport suffisant. Elle s’inscrit dans une logique de solidarité familiale, tout en soutenant la construction de nouvelles résidences et de nouveaux logements sur le territoire. Le montant transmis dépend directement du nombre de donateurs impliqués dans le projet.

Les montants et conditions d’exonération fiscale

Le dispositif repose sur un double plafond, précisé par l’administration fiscale dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 4 septembre 2025.

100 000 € maximum par donateur

Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros à un même enfant sans droits de donation. Un couple de parents peut donc transmettre 200 000 euros à un enfant unique dans ce cadre, en une ou plusieurs donations successives. Grands-parents et arrière-grands-parents peuvent également donner, dans les mêmes conditions, à leurs petits-enfants et arrière-petits-enfants.

300 000 € au total par bénéficiaire

Le montant cumulé reçu par un même bénéficiaire, tous donateurs confondus, ne peut dépasser ce plafond de 300 000 euros. Un enfant peut ainsi recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents, puis 100 000 € d’un grand-parent, pour atteindre le plafond global des donations exonérées.

Cette exonération se cumule avec l’abattement classique de 100 000 € prévu tous les 15 ans entre un parent et son enfant, ainsi qu’avec le don familial de sommes d’argent de 31 865 €. Au total, une famille peut transmettre plusieurs centaines de milliers d’euros sans fiscalité pour financer un même projet immobilier.

Quels projets immobiliers sont éligibles à cette exonération ?

Les sommes reçues ne sont exonérées que si elles financent un projet précis, dans un délai de six mois après le versement des fonds.

Achat d’un logement neuf ou en VEFA

Le dispositif cible l’acquisition d’un bien immobilier neuf, jamais habité, ou d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Le bien doit devenir la résidence principale du donataire. Un appartement dans un programme en cours de construction, comme ceux proposés par Bati-Nantes, est éligible dès la signature du contrat de réservation, à condition que les fonds soient bien affectés aux appels de fonds liés à l’achèvement des travaux.

Attention : l’achat d’un terrain à bâtir pour y faire construire une maison n’entre pas dans le champ de cette exonération. Seule l’acquisition d’un bien déjà neuf ou en VEFA permet de bénéficier de la mesure.

Travaux de rénovation énergétique

Le dispositif couvre aussi les travaux de rénovation énergétique réalisés dans une résidence principale déjà détenue, à condition qu’ils soient éligibles à MaPrimeRénov’. Ce volet ne concerne pas l’achat neuf, mais reste utile à connaître si vous accompagnez un proche dans la rénovation énergétique de son logement.

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Comment réaliser une donation pour financer votre achat neuf ?

Concrètement, la démarche se déroule en plusieurs étapes. Le donateur verse la somme d’argent à son enfant, par acte notarié devant notaire, par acte sous seing privé ou par simple don manuel. Le donataire dispose ensuite de six mois pour affecter ces fonds à son projet d’acquisition.

Dans le cas d’un achat en VEFA, la donation peut servir à financer l’apport personnel demandé par la banque, ou à régler directement les appels de fonds successifs, calés sur l’avancement des travaux jusqu’à l’achèvement de l’immeuble. Il est possible d’échelonner les donations pour rester dans les délais d’affectation à chaque appel de fonds.

Une fois le logement acquis, le bénéficiaire doit en faire sa résidence principale et la conserver, ou la mettre en location à usage d’habitation principale, pendant au moins cinq ans. Le contrat de location ne peut pas être signé avec un membre du foyer fiscal du donataire.

Les démarches administratives et fiscales à respecter

Même exonérées, les donations doivent obligatoirement être déclarées à l’administration fiscale. Deux cas de figure se présentent :

  • Pour une donation constatée par acte notarié : l’enregistrement se fait dans le mois suivant l’acte, via votre notaire.
  • Pour un don manuel sans acte : le donataire dépose une déclaration n° 2735-SD dans le mois suivant le versement, en ligne sur impots.gouv.fr ou en version papier.

Votre notaire reste le meilleur interlocuteur pour sécuriser l’opération et vérifier que toutes les conditions sont réunies. Il est recommandé de conserver tous les justificatifs liés à l’acquisition : contrat de réservation, appels de fonds, acte de vente définitif. En cas de contrôle, l’administration peut demander la preuve que les sommes exonérées ont bien été affectées au projet immobilier dans les délais impartis. Cette rigueur dans la déclaration protège aussi bien le donateur que le donataire en cas de contrôle ultérieur.

Avantages et limites de la donation familiale pour l’achat neuf

Depuis la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, cette mesure de donations exonérées devient un levier important pour soutenir la demande sur le marché du logement neuf. Elle permet à de nombreux jeunes acquéreurs de concrétiser un projet immobilier qui aurait été hors de portée sans le soutien de leur famille. Les jeunes générations, souvent freinées par un apport insuffisant, sont les premières bénéficiaires de cette nouvelle mesure fiscale.

Plusieurs points de vigilance méritent toutefois d’être connus :

  • Le dispositif est temporaire : il s’applique aux sommes versées jusqu’au 31 décembre 2026, sans reconduction annoncée à ce jour.
  • Seuls les logements neufs ou en VEFA sont éligibles, pas les terrains à bâtir ni les logements anciens.
  • Le non-respect du délai de six mois ou de la durée de détention de cinq ans peut entraîner une remise en cause de l’exonération.

Pour les familles souhaitant investir plutôt qu’acquérir une résidence principale, d’autres dispositifs existent désormais, comme le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ou le nouveau dispositif Jeanbrun, qui répondent à une autre logique que la donation familiale destinée à l’accession. Ces dispositifs concernent les résidences destinées à la location, tandis que la donation familiale reste réservée aux résidences occupées par leur propriétaire.

FAQ

Quelle est la date limite pour bénéficier de cette exonération ?

Le dispositif s’applique aux dons versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, l’exonération des droits de mutation prendra fin, sauf prolongation votée par le législateur.

Puis-je cumuler cette donation avec l’abattement classique de 100 000 € ?

Oui. Cette exonération s’ajoute à l’abattement de droit commun entre parent et enfant, ainsi qu’au don familial de sommes d’argent de 31 865 €, sous réserve de respecter les conditions propres à chaque dispositif.

Le dispositif s’applique-t-il à l’achat d’un terrain à bâtir ?

Non. Seule l’acquisition d’un immeuble neuf ou en VEFA est éligible. L’achat d’un terrain pour y faire construire une maison est exclu du dispositif, même si le projet vise une résidence principale.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas le délai de six mois ?

La fraction de la somme non affectée au projet dans ce délai perd le bénéfice de l’exonération et redevient soumise aux droits de mutation dans les conditions de droit commun.

Dois-je déclarer la donation même si elle est exonérée ?

Oui, la déclaration est obligatoire dans tous les cas, que ce soit par acte notarié ou par le formulaire n° 2735-SD, dans le mois suivant le versement des fonds. C’est une condition indispensable pour bénéficier durablement de l’exonération.