Nue propriété à Nantes : le guide

Ecrit par Bati-Nantes le 17/12/2025

L’investissement en nue propriété à Nantes connaît un essor remarquable sur le marché immobilier de Loire-Atlantique. Cette stratégie patrimoniale permet d’acquérir un bien immobilier avec une décote significative tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. La ville de Nantes, avec son dynamisme économique et sa qualité de vie, offre des opportunités d’investissement particulièrement intéressantes pour les acquéreurs en démembrement de propriété.

Qu’est-ce que la nue propriété ? Définition et principe

Le démembrement de propriété expliqué

La nue propriété résulte du démembrement de la propriété d’un bien immobilier en deux droits distincts. D’un côté, le nu-propriétaire détient la propriété du bien sans pouvoir l’occuper ni en percevoir les revenus. De l’autre, l’usufruitier conserve le droit d’usage et de jouissance du logement, incluant la possibilité d’y habiter ou de le louer. Ce mécanisme juridique permet à l’investisseur d’acquérir un appartement ou une maison à Nantes avec une décote substantielle par rapport au prix du marché immobilier traditionnel. La différence de prix correspond à la valeur de l’usufruit, calculée selon l’âge de l’usufruitier et les barèmes fiscaux en vigueur.

Usufruit et nue propriété : les droits de chacun

L’usufruitier conserve tous les droits d’occupation et de jouissance du bien immobilier. Il peut habiter le logement ou le mettre en location pour percevoir les loyers. L’usufruitier reste également responsable de l’entretien courant et des charges de copropriété, tandis que les gros travaux incombent généralement au nu-propriétaire. Le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit, soit au décès de l’usufruitier, soit au terme de la durée convenue. Durant cette période, il ne peut ni occuper le logement ni en percevoir les revenus locatifs. Cette contrainte temporaire est compensée par le prix d’achat réduit et les avantages fiscaux du dispositif.

Pourquoi investir en nue propriété à Nantes ?

Les avantages fiscaux de la nue propriété

L’investissement en nue propriété à Nantes offre plusieurs avantages fiscaux attractifs. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue propriété et non sur la valeur totale du bien, réduisant significativement les frais d’acquisition. Cette économie représente plusieurs milliers d’euros pour un appartement standard dans la ville. L’absence de revenus locatifs durant la période d’usufruit évite l’imposition sur les revenus fonciers. Cette caractéristique intéresse particulièrement les investisseurs disposant de revenus élevés souhaitant optimiser leur fiscalité. Le patrimoine immobilier se reconstitue progressivement sans impact fiscal jusqu’à la récupération complète de la propriété.

La décote attractive pour les investisseurs

La décote inhérente à l’achat en nue propriété constitue l’avantage principal de cette stratégie d’investissement immobilier. À Nantes, où les prix au mètre carré restent élevés, cette réduction peut représenter des économies substantielles. Un appartement de 3 pièces dans le centre-ville peut être acquis avec une décote de 100 000 à 150 000 euros selon l’âge de l’usufruitier. Cette décote immédiate garantit une plus-value potentielle dès l’achat, indépendamment de l’évolution du marché immobilier nantais. L’investisseur constitue son patrimoine à moindre coût tout en bénéficiant de la valorisation naturelle de l’immobilier dans une ville dynamique comme Nantes. Cette stratégie convient particulièrement aux actifs souhaitant préparer leur retraite.

Nantes, un marché immobilier dynamique en Loire-Atlantique

Nantes présente tous les atouts d’une métropole attractive pour l’investissement en nue propriété. La ville attire de nombreux étudiants, jeunes actifs et familles grâce à son tissu économique diversifié et sa qualité de vie. Cette dynamique démographique soutient la demande locative et valorise durablement l’immobilier nantais. La métropole nantaise bénéficie d’investissements publics importants dans les transports, l’urbanisme et l’économie. Ces aménagements renforcent l’attractivité de la ville et garantissent une valorisation immobilière pérenne. L’investissement en nue propriété permet de profiter de cette dynamique urbaine avec un coût d’entrée réduit.

Les risques et précautions à prendre

Durée d’investissement et sortie du dispositif

L’investissement en nue propriété implique une durée d’immobilisation du capital souvent longue, pouvant s’étendre sur plusieurs décennies. Cette contrainte temporelle nécessite une planification financière rigoureuse et une vision patrimoniale à long terme. L’investisseur doit s’assurer de ne pas avoir besoin de liquidités avant l’extinction de l’usufruit. La sortie anticipée du dispositif reste possible mais complexe. La vente de la nue propriété nécessite l’accord de l’usufruitier ou le rachat de l’usufruit à sa valeur actualisée. Ces opérations peuvent générer des moins-values importantes et annuler les avantages initiaux de l’investissement.

Choisir le bon usufruitier

La sélection de l’usufruitier constitue un élément déterminant de la réussite de l’investissement en nue propriété. L’âge, l’état de santé et la situation financière de l’usufruitier influencent directement la durée probable de l’usufruit. Un usufruitier âgé réduit la durée d’attente mais limite la décote initiale. La solvabilité de l’usufruitier garantit le bon entretien du bien immobilier durant la période d’usufruit. Un locataire défaillant peut dégrader le logement et réduire sa valeur future. Il convient également de vérifier l’absence de travaux importants à prévoir, ceux-ci restant généralement à la charge du nu-propriétaire selon les accords conclus. L’usufruitier peut être un bailleur institutionnel ou un particulier. Sollicitez nous pour avoir plus d’informations sur le meilleur montage à effectuer. 

FAQ – Nue propriété à Nantes

Peut-on obtenir un crédit immobilier pour acheter en nue propriété ? Oui, les banques financent l’achat en nue propriété, souvent avec des conditions proches de l’immobilier traditionnel. La décote facilite l’obtention du financement.

Que se passe-t-il si l’usufruitier décède prématurément ? Le nu-propriétaire récupère immédiatement la pleine propriété du bien, lui permettant de l’occuper ou de le louer. Cette situation génère une plus-value supplémentaire par rapport aux prévisions initiales.

Les charges de copropriété sont-elles à la charge de qui ? Généralement, l’usufruitier paie les charges courantes et l’entretien, tandis que les gros travaux et améliorations incombent au nu-propriétaire selon les accords contractuels.

Comment estimer la décote d’un bien en nue propriété ? La décote se calcule selon l’âge de l’usufruitier et les barèmes fiscaux.