Dispositif Jeanbrun ou LMNP à Nantes : quel investissement locatif privilégier ?

Ecrit par Bati-Nantes le 24/02/2026

Depuis la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, les investisseurs immobiliers cherchent de nouvelles solutions pour optimiser leur patrimoine. À Nantes, deux options font surface : le dispositif Jeanbrun (plan de relance logement) et le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ces deux cadres fiscaux offrent des avantages distincts pour tout investissement locatif dans le neuf ou l’ancien.

Le marché immobilier de Nantes affiche une rentabilité attractive, avec un prix au mètre carré moyen autour de 4 200 euros dans le centre-ville. La capitale des Pays de la Loire bénéficie d’une forte demande locative, notamment de la part des étudiants attirés par ses universités et écoles. Investir dans un appartement à Nantes constitue une opportunité pour diversifier son patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs.

Le dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre pour l’investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun, également appelé plan de relance logement, remplace progressivement le Pinel depuis janvier 2025. Cette loi instaure le statut de bailleur privé et propose un modèle fiscal basé sur l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt directe.

Fonctionnement du dispositif Jeanbrun

Ce dispositif permet aux investisseurs de déduire les amortissements de leur bien immobilier de leurs revenus fonciers. Concrètement, vous pouvez amortir jusqu’à 5,5% du prix d’acquisition chaque année sur une période de 15 à 20 ans. Cette mécanique d’amortissement génère un déficit foncier qui vient réduire votre base imposable.

Conditions d’éligibilité du dispositif Jeanbrun à Nantes

Pour bénéficier de ce dispositif, plusieurs critères doivent être respectés :

• Le logement doit être loué nu (non meublé) en tant que résidence principale du locataire
• Un engagement de location d’au moins 9 ans est requis
• Des plafonds de loyers s’appliquent selon la zone (Nantes est classée en zone B1)
• Les ressources du locataire sont plafonnées
• Le logement doit être neuf
• Le logement peut être neuf si les travaux représentent 30% du prix d’acquisition

Nantes répond parfaitement aux critères de tension du marché locatif. La ville affiche un niveau élevé des prix, une forte demande pour le logement social et un taux de vacance faible, garantissant ainsi une gestion locative facilitée.

Avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun

Le principal avantage fiscal réside dans le mécanisme d’amortissement. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt limitée dans le temps, le dispositif Jeanbrun permet de créer un déficit foncier reportable sur les années suivantes. Ce déficit peut être imputé sur vos revenus fonciers pendant 10 ans, voire sur votre revenu global dans certaines limites.

L’absence de récupération de TVA constitue un autre atout pour les bailleurs privés. Dans le cadre du logement intermédiaire, certains investisseurs peuvent également bénéficier d’une TVA réduite à 10% sur les travaux de rénovation, renforçant ainsi la rentabilité de l’investissement.

Le statut LMNP : une alternative éprouvée pour investir à Nantes

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel représente une alternative au dispositif Jeanbrun. Ce régime fiscal concerne la location meublée et s’adapte particulièrement bien au marché nantais, notamment pour les résidences étudiantes ou les appartements destinés aux jeunes actifs.

Principe du statut LMNP

Sous le statut LMNP, vous louez un logement meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Vos revenus locatifs peuvent dans certains cas ne pas générer d’impôt sur le revenu. 

Régimes fiscaux du LMNP

Deux régimes fiscaux s’offrent aux investisseurs en LMNP :

Le régime micro-BIC : Si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%. Simple à gérer, ce régime convient aux petits investissements mais limite l’optimisation fiscale.

Le régime réel : Plus avantageux pour les investissements importants, il permet de déduire toutes les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, assurances) et surtout d’amortir le bien sur 25 à 30 ans. L’amortissement crée un déficit qui neutralise l’impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années. A prendre en considération depuis 2025 : la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus value immobilière. 

Avantages du LMNP à Nantes

Le statut LMNP offre plusieurs avantages pour un investissement immobilier à Nantes :

• Récupération de la TVA sur l’acquisition dans certaines résidences services
• Amortissement du bien et du mobilier pour créer un déficit fiscal
• Absence de plafond de loyers, permettant une meilleure rentabilité
• Gestion déléguée dans les résidences gérées
• Flexibilité sur la durée d’engagement (aucune durée minimale de location)

Plus d’infos sur le LMNP à Nantes.

Dispositif Jeanbrun ou LMNP : quelle stratégie adopter ?

Le choix entre le dispositif Jeanbrun et le statut LMNP dépend de votre situation fiscale, de vos objectifs patrimoniaux et du type de bien visé à Nantes.

Profil investisseur pour le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur pression fiscale via l’amortissement. Ce cadre convient parfaitement si :

• Vous privilégiez un investissement dans le neuf avec un engagement long terme
• Vous disposez de revenus fonciers importants à optimiser
• Vous acceptez les contraintes de plafonnement des loyers et ressources
• Vous recherchez la sécurité d’un logement locatif en résidence principale

Dans les nouveaux quartiers de Nantes comme l’Île de Nantes ou la ZAC des Isles, plusieurs programmes immobiliers neufs sont éligibles au dispositif Jeanbrun. Ces zones bénéficient d’une forte demande locative et d’infrastructures de qualité, garantissant une location rapide.

Profil investisseur pour le LMNP

Le statut LMNP convient davantage aux investisseurs qui recherchent :

• Une gestion simplifiée via des résidences services
• Une rentabilité immédiate sans contrainte de plafond de loyers
• La possibilité de récupérer la TVA (dans certaines conditions)
• Une flexibilité sur la durée de détention du bien

Les résidences étudiantes à Nantes affichent une occupation élevée, supérieure à 95% en moyenne. Investir en LMNP dans ce type de résidence garantit des revenus stables et une gestion déléguée, idéale pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer directement leur bien.

Peut-on cumuler Jeanbrun et LMNP ?

Non, il n’est pas possible de cumuler ces deux dispositifs sur un même bien. Le dispositif Jeanbrun impose une location nue (non meublée), tandis que le LMNP exige une location meublée. Vous devez donc choisir l’un ou l’autre selon votre stratégie.

En revanche, vous pouvez parfaitement diversifier votre patrimoine immobilier en investissant dans plusieurs biens à Nantes : un appartement neuf en dispositif Jeanbrun et un logement meublé en LMNP. Cette stratégie permet d’optimiser votre fiscalité globale tout en profitant des avantages complémentaires de chaque régime.

Le marché immobilier locatif à Nantes : une opportunité pour les investisseurs

Nantes figure parmi les villes les plus attractives de France pour l’investissement locatif. La métropole nantaise bénéficie d’une économie dynamique, d’une population jeune et d’une qualité de vie reconnue.

Zones à privilégier pour investir à Nantes

Plusieurs quartiers de Nantes offrent des opportunités intéressantes selon le type d’investissement :

Le centre-ville : Hypercentre et quartier Graslin affichent les prix les plus élevés (autour de 4 500 euros/m²) mais aussi les rendements locatifs les plus faibles (3% brut). Ces zones conviennent pour un investissement LMNP premium.

L’Île de Nantes : Quartier en pleine mutation, l’Île de Nantes propose des programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Jeanbrun. Le prix moyen se situe autour de 4 000 euros/m² pour un rendement de 3,5% à 4%.

Les quartiers étudiants : Procé, Doulon, Saint-Donatien attirent une forte population étudiante. Ces zones sont idéales pour un investissement LMNP en résidence étudiante, avec des rendements pouvant atteindre 4,5% à 5%.

Les nouvelles zones : Malakoff-Pré Gauchet et les ZAC récentes proposent des appartements neufs à des prix plus accessibles (3 500 à 3 800 euros/m²), parfaits pour le dispositif Jeanbrun avec un engagement locatif sur 9 ans minimum.

Rentabilité et gestion locative à Nantes

La rentabilité locative à Nantes varie selon le type de bien et le quartier. Pour un appartement T2 de 45 m² acheté 180 000 euros dans le dispositif Jeanbrun, vous pouvez espérer un loyer mensuel de 650 à 700 euros (selon le plafond), soit une rentabilité brute de 4,3% à 4,7%.

En LMNP meublé, ce même appartement peut générer un loyer de 750 à 850 euros par mois, portant le rendement brut à 5% voire plus. L’absence de plafond permet d’ajuster les loyers au marché, particulièrement dans les résidences services où la demande reste soutenue.

La gestion locative à Nantes s’avère facilitée par un marché tendu. Le délai moyen de location d’un bien est inférieur à 30 jours dans les zones recherchées. Pour le dispositif Jeanbrun, vous devrez gérer vous-même la location ou passer par une agence, tandis qu’en LMNP résidence services, l’exploitant prend en charge l’intégralité de la gestion.

Attention : à Nantes, l’encadrement des loyers est de mise. 

Logement Locatif Intermédiaire : une alternative au dispositif Jeanbrun

Entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP, il existe une troisième voie : le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Ce cadre s’adresse aux ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social mais qui peinent à accéder au marché locatif privé libre.

Principe du LLI

Le LLI à Nantes permet aux investisseurs immobiliers de louer des logements neufs avec des avantages fiscaux, notamment une TVA réduite à 10% au lieu de 20%. Les loyers sont plafonnés à un niveau intermédiaire entre le logement social et le marché libre, garantissant une accessibilité pour les classes moyennes.

À Nantes, le plafond de loyer en LLI s’établit autour de 12 euros/m² par mois. Pour un appartement de 50 m², cela représente un loyer maximum de 600 euros, légèrement supérieur aux plafonds du dispositif Jeanbrun mais inférieur au marché libre.

Avantages du LLI pour un investissement à Nantes

Le LLI combine certains avantages du dispositif Jeanbrun et du LMNP :

• Réduction de TVA à 10% sur l’acquisition, permettant un prix d’achat plus compétitif
• Loyers plafonnés mais plus élevés que le logement social
• Exonération de taxe foncière pendant 25 ans dans certaines communes
• Engagement de location de 15 ans minimum

Cette formule s’inscrit dans le plan de relance logement du gouvernement et vise à faciliter l’accès au logement pour les classes moyennes. Pour les investisseurs, le LLI offre une rentabilité correcte tout en participant à l’effort de production de logements accessibles.

Optimiser son investissement immobilier à Nantes

Financement et effet de levier

Que vous optiez pour le dispositif Jeanbrun ou le LMNP, le recours au crédit immobilier amplifie la rentabilité de votre investissement. Avec des taux d’intérêt autour de 3,5% à 4% début 2026, l’emprunt reste une solution attractive pour constituer un patrimoine immobilier.

Pour un appartement neuf à Nantes financé à 90%, l’apport personnel se limite à 25 000 euros sur un bien de 250 000 euros. Les revenus locatifs couvrent une partie des mensualités, tandis que l’amortissement (en Jeanbrun ou LMNP au régime réel) vient diminuer votre base imposable.

Travaux et amélioration du bien

En LMNP comme en dispositif Jeanbrun, les travaux de rénovation ou d’amélioration constituent un levier d’optimisation fiscale. Dans l’ancien, ces travaux sont déductibles des revenus fonciers ou du BIC, permettant de créer un déficit fiscal supplémentaire.

Pour un investissement dans l’ancien à Nantes, budgétez entre 500 et 1 000 euros/m² pour une rénovation complète. Ces travaux augmentent la valeur du bien et permettent de louer à un prix plus élevé, améliorant ainsi le rendement global de l’opération.

Transmission et plus-value

La détention d’un bien immobilier en LMNP ou via le dispositif Jeanbrun impacte différemment la fiscalité de la plus-value et la transmission. En LMNP, vous bénéficiez d’abattements sur la plus-value après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Pour le dispositif Jeanbrun, les règles classiques des revenus fonciers s’appliquent. L’important déficit créé par l’amortissement pendant la période de détention peut toutefois être compensé lors de la revente, optimisant ainsi la fiscalité globale de l’opération.

Les erreurs à éviter dans son investissement locatif à Nantes

Négliger l’emplacement

L’erreur la plus fréquente consiste à privilégier le rendement brut au détriment de l’emplacement. Un appartement affichant 6% de rentabilité dans un quartier excentré peut s’avérer moins performant qu’un bien à 4% dans le centre-ville, en raison des périodes de vacance locative et de la difficulté à trouver des locataires.

À Nantes, privilégiez les quartiers bien desservis par les transports en commun, proches des services et commerces. L’arrivée prochaine de nouvelles lignes de tramway valorisera certains secteurs, notamment Malakoff et les quartiers nord.

Sous-estimer les charges

Le rendement net, et non le rendement brut, doit guider votre décision d’investissement. En dispositif Jeanbrun, comptez environ 20% à 25% de charges sur les loyers (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, gestion locative). En LMNP résidence services, les frais de gestion de l’exploitant représentent généralement 10% à 15% des loyers.

Ignorer la fiscalité globale

Chaque dispositif impacte différemment votre fiscalité. Le dispositif Jeanbrun crée un déficit foncier reportable mais impose des contraintes de location. Le LMNP offre plus de souplesse mais nécessite une comptabilité rigoureuse pour optimiser l’amortissement.

Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous lancer. L’analyse de votre situation fiscale personnelle déterminera le dispositif le plus avantageux pour votre profil d’investisseur.

FAQ : vos questions sur le dispositif Jeanbrun et le LMNP à Nantes

Quel est le montant de l’amortissement en dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 5,5% du prix d’acquisition du bien chaque année. Pour un appartement neuf acheté 200 000 euros à Nantes, vous pouvez déduire 11 000 euros annuels de vos revenus fonciers pendant 15 à 20 ans. Cet amortissement crée un déficit foncier qui diminue votre impôt sur le revenu.

Peut-on récupérer la TVA en LMNP à Nantes ?

Oui, la récupération de la TVA est possible en LMNP dans le cadre d’une résidence services (étudiante, senior, affaires ou EHPAD). Vous récupérez la TVA sur le prix d’acquisition, soit environ 20% du montant hors taxes. Cette récupération diminue significativement le prix de revient et améliore la rentabilité de votre investissement immobilier.

Quelle durée d’engagement pour le dispositif Jeanbrun ?

L’engagement de location minimal est de 9 ans dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Contrairement au Pinel qui proposait plusieurs durées (6, 9 ou 12 ans), le nouveau dispositif impose une durée unique. Cette période garantit la stabilité du marché locatif et permet aux investisseurs de bénéficier pleinement de l’amortissement fiscal.

Le LMNP est-il compatible avec le logement social ?

Non, le statut LMNP concerne la location meublée de marché, sans plafond de ressources pour les locataires. Le logement social relève d’autres dispositifs comme le LLI ou le logement conventionné. En revanche, vous pouvez investir en LMNP dans une résidence étudiante qui accueille des boursiers, sans que cela change votre régime fiscal.

Comment choisir entre un investissement dans le neuf ou l’ancien à Nantes ?

Le dispositif Jeanbrun impose un bien neuf ou en état futur d’achèvement. Le LMNP, lui, fonctionne aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. L’ancien offre généralement un prix au mètre carré inférieur et permet de réaliser des travaux déductibles. Le neuf garantit moins de frais d’entretien et bénéficie de garanties constructeur.

Le bail commercial en LMNP est-il plus sûr qu’une gestion directe ?

Oui, dans une résidence services, le bail commercial avec l’exploitant offre une sécurité de revenus. Vous percevez vos loyers même si le logement est vacant. L’exploitant assume la gestion locative complète, la recherche de locataires et l’entretien courant. En contrepartie, le rendement est légèrement inférieur (3,5% à 4,5%) comparé à une location meublée en direct qui peut atteindre 5% à 6%.

Faut-il créer une société pour investir en LMNP ou dispositif Jeanbrun ?

Non, ces deux dispositifs s’adressent aux particuliers investissant à titre personnel. La création d’une société (SCI, SARL) change la fiscalité et fait perdre les avantages du régime LMNP ou du statut de bailleur privé. 

Quel impact sur ma tranche d’imposition avec le dispositif Jeanbrun ?

Le déficit foncier créé par l’amortissement diminue vos revenus fonciers imposables. Si ce déficit excède vos revenus fonciers, l’excédent peut être reporté sur vos revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. Cette mécanique peut donc réduire votre tranche marginale d’imposition si vous êtes fortement imposé. Au-delà, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.